민간택지 분양가 상한제 적용지역

민간택지 분양가 상한제 적용지역

지난 8월 국토교통부에서 배포한 분양가 상한제 적용지역에 대한 자료롤 자세히 검토해 보겠습니다.

무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서 부담 가능한 수준의 분양가 책정을 위해 도입하는 제도라고 합니다. 

최근1년간(’18.6~’19.6) 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존 주택가격 상승률 5.74%에 비해 약3.7배 높아 졌습니다. 분양가 상승은 인근 기존주택가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있습니다. 

그래서 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록  분양가 상한제 적용이 필요하다고 보고 있습니다.  그러나 현행 지정 요건이 까다로워 이를 합리적으로 개선하여 주택 시장 안정 및 실수요자의 내집 마련부담을 완화하기 우해 제도 개선을 도모하게 되었다.

주택법 시행령 개정을 통해 도입되는 주요제도는 분양가 상한제 적용지역 지정요건을 완화하여 쉽게 지정가능, 주택 전매제한 기간 확대 최대 10년간, 후분양 기준 강화로 볼 수 있습니다. 

제도 도입 시기와 이유

분양가 상한제 적용대상과 지역을 확정하는 시기는 법령 개정에 소요되는 기간을 고려하여, 10월 중에 제도 개선을 완료하여 발표할 것으로 예상되고 있습니다.

과거 분양가 상한제 시행시기 (’07년~’14년) 서울 집값은 안정세 였으나, 오히려 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장과열 되고 있습니다. 

▶서울 아파트값 변동률 

- 분양가 상한제 적용시기 : 2007~2014년 0.37% 상승

- 분양가 상한제 미적용시기 : 2015~2018년 5.67% 상승

분양가 상한제 적용 대상

적용대상 지역을 완화할 경우 필수요건 : 주택 가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역.

선택요건 : 직전 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과 (단, 분양실적 부재 등으로 분양가격 상승률 통계가 없는 경우 주택건설 지역의 통계를 사용) / 직전 2개월 모두 청약경쟁률이 5:1 초과 / 거래량이 직전 3개월 주택거량이 전냔 동기 대비 20% 이상 증가.

정량요건을 충족한 지역 중 주택 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하여 주거정책심의위원회 심으를 거처 지정된다.

산정방법은 아래 내용을 참조 하세요.

전매제한기간 5~10년

수도권 투기 과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 현재 3~4년에 불과하여, 단기 시세차익을 노리는 투기 수요의 유입을 막기에는 한계가 있는 상황이라고 판단하여, 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대하기로 했다.

그리고 수도권 투기과열 지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5~10년으로 확대 된다.

그리고 분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사 LH에서 해당 주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도가 이미 마련되어 있다. 이 제도를 활성화하여, LH가 우선 매입한 주택을 임대주택으로 공급하고, 필요시 수급 조절용으로 활용할 예정이다.

전매제한 예외 사유

1. 근무, 생업, 질병, 취학, 결혼으로 이전(수도권 이전 제외

2. 상속 주택으로 이전

3. 2년 이상 해외체류

4. 이혼

5. 이주대책용 주택

6. 채무 미이행에 따른 경매, 공매

7. 배우자 증여

그리고 후분양 제도도 개선하여 현재 공정률 50~60%수준에서 후분양 할 수 있었던 것을 공정률 80% 수준으로 개정키로 하였다.

이번 개정안은 입법예고 기간 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초에 공포, 시행될 예정이다.