용적률과 건폐율 계산 방법

일반인들에게는 어려운 용어인 용적률과 건폐율에 대해서 알려드리겠습니다. 혹시 건축을 할수 있는 땅을 소유하고 있다면 어느정도 규모의 건축물을 올릴 수 있을지 궁금할 것입니다.

우리나라에서는 토지의 사용용도에 따라 최대 건축 가능한 규모를 건폐율과 용적률 법으로 정해 놓고 있으며 이들에 의해서 건물의 바닥 면적과 층수가 결정됩니다.

대지면적에 대한 건축면적의 비율 입니다.

즉 토지에서 건물이 차지하는 면적이라고 생각하면 됩니다.

ㆍ건폐율(%) = 건축면적 / 대지면적 * 100

건폐율을 좀더 쉽게 설명하면 토지에서 건물이 차지하는 바닥면적으로 여러 층으로된 건물이라도 1층 면적만 계산하면 되므로 비교적 단순한 개념입니다. 만약 대지에 건축물이 두개가 있는 경우에는 두개의 건축면적을 합하여 계산합니다.

건폐율을 제한하는 법이 있는 이유는 토지(필지)에 여유 공간을 확보하여 도시의 과밀화를 막고 있습니다. 그리고 건폐율은 지자체와 시도 마다 조례로 정하기 때문에 개별 토지별로 토지대장과 도시계획 등을 지자체 건축과에 확인해야 합니다.

예를들어 1,000㎡(약300평) 의 땅을 소유하고 있는데 30%의 건폐율이 적용된다면 건축할수 있는 최대 바닥면적 300㎡(약90평)의 건물을 지을 수 있습니다.

대지면적(토지)에 대한 건물의 연건평(연면적)의 비율 입니다.

건물의 지상1층 부터 모든층의 면적을 더한 값을 대지면적으로 나눈 비율 입니다.

ㆍ용적률(%) = 지상층 연면적 / 대지면적 * 100

용적률을 계산할때 주의해야 하는 것은 지하층은 계산하지 않는다는 점이며, 빌라 필로티 구조와 같이 건물 1층을 주차장으로 만들면 지상층이지만 그만큼 빼고 계산하는 것에 주의해야 합니다.

예를들어 120%의 용적률이 적용되는 대지라면 1,000㎡(약300평)의 토지에 지하1층, 지상1~4층 각 300㎡의 건물을 올리거나, 각 층을 150㎡절반으로 줄여 8층으로 올릴수도 있습니다.

용적률이 높을수록 높은 건물을 지을 수 있다는 뜻입니다.

토지용도를 확인하는 정확한 방법은 관할 동사무소 건축과에 확인하는 방법이며, 간단히 확인하는 방법은 네이버, 다음 지도에 들어가서 지적편집도를 누르면 됩니다.

다음지도에서 확인한 지적편집도 입니다. 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 학교, 일반상업지역, 생산녹지지역, 공원용지 등으로 토지 용도별로 색깔을 다르게 하여 보기 쉽게 표시되어 있습니다.

용적률과 건폐율은 토지 용도와 지역별과 해당 지역의 면적, 인구, 도시계획에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 볍률 78조에서 기준을 정해두고 있습니다. 법 전문 보기 바로가기

그리고 일반적인 기준은 아래와 같습니다.

위의 기준은 일반적인 기준으로서 모든 토지에 대해 절대적인 기준으로 적용되는 것은 아닙니다. 각 지자체의 조례나 특별법에 따라서 비율이 다르게 적용되는 곳이 있으므로 꼭 건축과에 확인하는 것이 좋습니다.