주택임대사업자 등록절차와 준비서류 혜택

주택임대사업자 등록절차와 준비서류 혜택

대한민국에서 살고있는 서민들은 집한채 마련하는 것을 목표로 평생을 살아가는 사람이 많습니다. 집을 마련하고 나면 분기별로 납부해야하는 각종 세금들과 재산세가 발생하게 됩니다. 그런데 부동산을 투자대상으로 삼아서 여려채의 주택을 보유하고 있으면서 주택임대사업자를 운영하는 분들도 있습니다. 

어느 분야나 전문가가 있기 마련이지만 주택에 대해서만큼은 누구나 해당되는 사항이므로 기본지식으로 알고 있으면 좋겠습니다.

아파트 전세, 월세 또는 오피스텔 등을 소유하고 있다면 주택임대사업자를 등록해 두는 것이 좋다고 주변 부동산 사장님들이 이야기 합니다.

어떤부분이 유리한지 그리고 어떻게 등록하는 것인지 알아보겠습니다.

임대사업자란?

공공주택사업자가 아닌 자로서 1회 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 목적으로 '민간임대주택에 관한 특별범 제5조'에 따라 등록한 자이며, 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은법 같은조에 따라 등록한 주택을 말한다.

즉 1호 이상의 주택을 전세, 월세 등의 형태로 임대하고 있다면 모두 포함 됩니다.

임대주택은 취득유형에 따라 민간건설임대 주택, 민간매입임대주택으로 구분되며, 임대 의무기간에 따라 공공지원, 장기일반, 단기민간임대주택으로 구분됩니다.

등록절차

1.등록조건 : 주택을 1호 이상 소유하고 있거나, 분양.매매.건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 자는 임대사업자 등록이 가능 합니다. 

- 오피스텔의 경우 전용면적이 85㎡ 이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목용시설을 갖춘 주거용만 등록이 가능 합니다.

2. 준비서류

 - 공통사항 : 신분증, 임대사업자 등록신청서 (가까운 시청, 군청, 구청을 방문하면 주택과에 비치되어 있는 문서 입니다. 방문해서 작성하면 됩니다.)

- 계약서 : 세입자와 아파트와 전,월세 체결한 계약서 또는 오피스텔 공급계약서 등을 준비 합니다.

- 개인이라면 신분증을 분비하면 되고, 법인이라면 법인 등기부등본을 준비해야 합니다.

3. 신청절차

임대사업자로 등록하는 절차는 일반적인 사업자와 마찬가지로 필요서류를 준비하여 시,군,구청 주택과에 방문하여 임대사업자 등록신청을 완료한 후 사업자등록증은 (신청 3~10일후 발급) 관할 세무서를 방문하여 별도 신청해야 했었습니다.

2018년 4월이후 등록절차 간소화 서비스가 진행중이어서 주택과에서 사업자 등록시 세무서에도 자동으로 등록신청이 됩니다.

등록시에 면허세를 납부해야 합니다. 등록면허세 15,000원

신청절차
1.등록조건 확인	○ 보유 또는 보유 예정 주택이 있는 등록신청 가능  - 주택의 신규 구입 (분양, 계약)  - 주택 보유 (미등록)  - 주택 구입 예정  - 신축 및 신축예정 등
2. 필요서류 준비	○ 필요서류  - 등록신청서  - 개인사업자 : 신분증   - 법인사업자 : 법인 등기부 등본
3. 임대사업자 등록신청	○시.군.구청 주택과, 건축과 등을 방문하여 등록 신청  - 민원 24을 통해 인터넷 신청도 가능
4. 임대사업자 등록증 발급	○시장,군수,구청장은 임대사업자 신청을 받으면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급  - 신청 후 3~10일 발급
5. 부가가치세 면세사업자 등록신청(세무서)	○임대사업자 등록증을 발급받아 세무서에 사업자 등록을 신청  - 자동신청이 가능하도록 절차 간소화, 일괄신청 가능 2018.4월 이후
6. 등록완료	○세무서에 사업자 등록 이후 세제감면 신청을 통해 세제혜택을 받을 수 있음  - 소득세 감면 신청 (5월경)  - 양도세 감면 신청 (양도시)  - 종부세 감면 신청 (9월경)  - 취등록세 감면 신청 ( 감면대상일 경우 즉시)  - 재산세의 경우 별도 감면신청 절차 없이 자동 감면  ○ 임대사업자의 의무 준수

세금감면 혜택

주택임대사업자로 등록하면 세제혜택을 받을 수있습니다.

종류는 지방세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동세, 건강보험료 까지 혜택 범위가 넓습니다.

지방세는 2021.12.31일까지 감면 적용 기간입니다. 등록기간은 4년과 8년을 선택할 수 있는 8년 장기로 했을 경우가 혜택비율이 높습니다.

전용면적에 따라 취득세 200만원 면제~85%감면 / 재산세 50%~85%감면

임대소득세 달라지는 점

1. 2천만원 이하 비과세를 2018년에 예정대로 종료하고 분리과세 시행 2019년 부터~

2. 감면대상 : 3호이상에서 1호이상으로 임대로 확대 2018년 1월부터~

3. 필요경비율 : 60%에서 등록시 60%, 미등록시 50% 적용

양도소득세 장기보유특별공제율 적용(소득공제율)

- 2018.10.23개정 : 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과 단, 2018.9.13 이전에 주택을 취득하거나 매매계약을 체결+계약금 지급한 경우에는 종전 규정 적용

-2018.10.23개정 : 등록임대주택 양도세 감면 요건으로 주택가액 기준 신설(임대개시일 당시 수도권 6억, 비수도권3억 이하) 단 2018,9,13 이전에 주택을 취득하거 매매계약을 체결+계약금 지급한 경우에는 종전 규정 적용

건강보험료

2020년말까지 등록한 연2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 감면(8년 임대시 80%, 4년 임대시 40%)

임대사업자 유의사항

1. 임대의무기간(단기 4년, 준공공:8년) 동안에는 원칙적으로 임의로 임대주택을 매각할 없으며, 위반시 과태료 1천만원이 부과 됩니다.

2. 사업자 등록사항 변경(물건추가, 삭제 등)이 있을 때에는 변경사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

3. 임대의무기간은 민간건설임대주택의 경우 입주지정간 개시일로부터, 민간매입임대주택의 경우 임대사업자 등록일부터 산정됩니다. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서 상의 실제 임대개시일부터 산정 됩니다.

4. 임대사업자는 임대차기간, 임대료, 임차인 현황 등 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약의 체결일로부터 3개월 이내에 신고해야 하며, 임대차계약시 반드시 표준임대차계약를 사용해야 합니다.

5. 임대의무기간은 민간매입임대주택의 경우 '임대사업자 등록일'부터 산정됩니다. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서 상의 '실제 임대개시일'부터 산정 됩니다.

6. 오피스텔 임대의무기간 동안 주거용이 아닌 다른 용도로 사용할 수 없으며, 특히 단독(다가구)주택의 경우 임대사업자 등록(변경)시, 불법건축물(증,개축 및 대수선(일명 빵조개기)의 경우 임대사업자 등록불허 또는 등록취소 될 수 있습니다.

복잡한 내용이지만 꼭 읽어봐야할 주의사항 입니다.

가장 중요한 내용은 임대의무기간 동안 원칙적으로 임의로 임대주택을 매각할 수 없다는 내용입니다. 위반하면 과태료 1천만원 입니다.

주택가격과 공급안정을 위해서 각종 세금을 가면해 주는 것이므로 아무때나 임의로 매각하지 못하도록 막는 제도 입니다.

그런데 같은 임대사업등록자에게는 매각할 수 있다고 합니다.

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